주택신축을 할때 알아야 할 상식

▒ 주택시공법령

주택을 건설하고자 할 때에는 사업승인계획서를 작성하여 주택건설촉진법 제33조제1항 및 동법 시행령 제45조의 의거 사업계획을 승인을 받아야 한다. 그 목적은 건강하고 문화적인 주거 생활을 영위하도록 적합하게 건설하는데 있다. 사업주체가 주택건설 사업계획을 하여 주택을 착공하기 위해서는 사업계획 승인서, 승인조건, 설계도서, 주택건설 사업계획 승인결과 보고서, 고시안 등의 절차가 있다. 또한 사업계획의 승인은 주택건설촉진법 제33조제4항 각 호 관계규정(건축법, 도시계획법, 도로법, 하천법 등)의 허가, 인가, 결정, 승인 신고 등 받아야 한다, 관련부처는 세무1과, 산업과, 환경과, 도시정비과, 건축과, 토목과, 하수과, 공원녹지과, 수도사업소, 동장 등이 있다.


▒ 주택건설 사업계획 승인 조건과 하자

사업주체가 주택건설 사업계획 승인을 받아 주택을 건설하기 위해서는 감독관청의 승인조건이 있다. 즉, 

1. 대지 및 토목분야
2. 설비분야 
3. 산업, 환경분야 
4. 상수도분야 
5. 공원녹지분야 
6. 하수분야 
7. 소방분야 
8. 공통분야 등, 분야별 세부사항들이다.


이와 같은 승인조건은 사업주체가 그 조건을 이행하게 하여 입주자가 건강하고 문화적인 주거생활을 영위하도록 하기 위한 것이다. 그러나 사업주체는 사업 승인조건을 위반하여 상이하게 시공하거나 미시공하는 경우가 있다. 이 경우를 하자라고 한다. 하자는 주로 건설지침 불이행으로 인한 일반시설물 및 설비분야 시설물에서 발생한다, 그 원인은 건축자재를 K.S 규격품을 사용하지 아니하고 비규격품(저가격, 질낮은 자재)을 사용하여 발생하는 것이다. 이와 같은 하자는 시설물의 수명을 단축시켜 입주자에게 재산적 손해를 발생시키는 원인인 것이다. 따라서 입주자대표회의는 그 목적물이 사업승인 조건과 같이 시공되었는지를 확인하여야 하며, 승인조건과 다르게 시공되었거나 미시공한 부분에 대해서는 하자보수를 요구하여야 한다.


▒ 건축허가 사전승인시 제출도서의 종류

건축 계획서 분야 도서종류

▒ 표시하여야 할 사항

1. 시공방법
2. 개량공정계획
3. 주요설비계획
4. 주요자재사용계획
5. 기타 필요한 사항

▒ 설계설명서

ⓐ 공사개요 : 위치. 대지면적. 공사기간. 공사금액 등
ⓑ 사전조사사항 : 지반고. 기후. 동결심도. 수용인원. 상하수도와 주변지역을 포함한 지질 및 지형, 인구, 교통, 지역, 지구, 토지이용현황, 시설물현황 등
ⓒ 건축계획 : 배치. 면적. 입면계획. 동선계획. 개량조경계획. 주차계획. 교통처리계획 등

▒ 기타 필요한 사항

제2조【적용범위】이 기준은 주택건설촉진법(이하 “법” 이라 한다) 제32조의5 제1항의 규정에 의하여 주택을 건설하는 자가 주택단지 안의 주택 및 부대. 복리시설의 설계도서(설계도면. 시방서. 구조계산서. 수량산출조서 및 품질관리계획서를 포함한다. 이하 설계도서라 한다)를 작성하는데 적용한다. 

제3조【도서설계의 제출】법 제33조제1항의 규정에 의하여 주택건설사업계획 승인을 얻고자 하는 자는 (별표1)에 정하는 기본설계도면을 제출하여야 하고, 건축법 제16조제1항의 규정에 의한 착공신고를 하는 때에는 (별표2)에서 정하는 시방서. 구조계산서. 수량산출조서. 품질관리계획서 및 실시설계도면을 제출하여야 한다.

제4조【설계도서의 작성 및 변경】① 설계도서는 이 기준에서 정하는 바에 따라 별표의 내용의 내용이 포함되도록 작성하여야 한다. ② 사업계획의 변경으로 인하여 설계도서가 변경되는 경우에는 변경되는 부분에 대하여도 제1항의 규정을 적용한다. 

제5조【재료의 표시】① 건축물에 사용하는 건축재료는 품명 및 규격 등을 설계도면에 표시하여야 한다. ② 제1항의 규정에 의하여 설계도면에 표시할 수 없는 재료의 성능 및 재질 등에 관한 사항은 시방서에 표시하여야 한다.

제6조【시방서】① 시방서는 당해 공사의 수행을 위해 재료. 공법. 시험 및 검사 등에 관한 사항이 포함되어야 한다. ② 시방서는 당해 공사의 특수성. 지역여건. 층수 및 공사방법 등을 고려하여 공사별. 종류별로 작성하되, 건설부 표준 시방서의 내용을 인용하는 경우에는 그 인용내용을 상세히 기술하여야 한다.

제7조【구조계산서】① 구조계산서는 건축법 제38조 및 동법 시행령 제32조의 규정에 적합하게 작성하여야 한다. ② 제1항의 규정에 의한 구조계산서 작성에 있어서는 당해 주택단지에 대한 지질조사를 실시하고 그 결과를 첨부하여야 한다. 다만, 사업계획승인권자가 인정하는 경우에는 지질조사서를 착공신고시 제출할 수 있다.

제8조【흙막이 등 도서】지하층의 설치 등을 위하여 토지를 굴착하는 경우에는 지하 흙막이 등 경사면 안전공법에 관한 설계도면 및 시방서를 작성하여야 한다.

제9조【설계도면과 시방서와의 관계】설계도면과 시방서의 내용이 서로 다르거나 누락된 경우에는 감리자의 지시에 따라야 하며, 감리자는 주요한 사항에 대하여 설계자와 협의하여 결정하여야 한다.

제10조【수량산출조서 작성】설계도면을 작성. 완료한 후에는 공종별로 재료의 수량산출내역서를 작성하여야 한다.

제11조【품질관리내역서 작성】품질관리계획서는 시공자와 협의하여 작성하되, 품질시험기준 및 시행기획, 공정에 따른 각종 품질시험 실시내용 및 기계설비. 배관 등의 시운전에 관한 사항 등 공사의 부실시공을 방지하고 품질을 높일 수 있는 사항이 포함되도록 하여야 한다.

제12조【적용예외】① 이 기준에 불구하고 건축사 법령에 의한 표준설계도서를 건설하는 경우에는 건축법 시행규칙 제6조제2항의 규정에 의한 설계도서를 제출하고, 주택건설촉진법령에 의한 표본 설계도서로 건설하는 경우에는 주택건설촉진법 제33조의 규정에 의한 설계도서를 제출하여야 한다. ② 당해 주택의 건설사업에 있어 이 기준에 해당 사항이 없는 경우에는 “해당없음”으로 표기한다. 

▒ 부칙 
① (시행일) 이 고시는 고시한 날부터 시행한다.
② 사업계획승인을 득한 것 등에 대한 경과조치) 이 기준 시행 이전에 사업계획승인을 신청하였거나 사업계획승인을 얻은 경우에는 이 기준을 적용하지 아니한다. 
사업승인 및 허가를 받는 절차(동호인주택을 중심으로)
부지마련할 때 진입로와 오수처리문제에 대해서는 꼭 확인하고 가야 한다.
사업승인이란 기존에 지목이 임야나 농지로 돼 있는 필지를 전원주택지로 계획해 앞으로 주택지로 개발하겠다는 신청자의 의도를 행정관청이 허락해 주는 행위다.
이 과정에는 여러가지의 어려움과 제한조건들이 있으며 또한 이같은 일들을 해결하는 데는 법규에 대한 많은 지식과 경험 및 이러한 문제점들을 풀어 나가는 테크닉을 필요로 한다.
전원주택을 지을 계획을 갖고 있는 사람이라면 전원주택지를 물색하는 것부터 시작하게 된다.
제일 먼저 전원주택부지를 찾기 위해서는 부동산중개소나 친구,친지들의 소개로 현장방문을 하고 원하는 지역에 필요한 평수의 땅을 찾아서 계약을 하게 된다. 다행이 그 부지가 주택건설촉진법에 따라 택지개발업자가 개발한 부지면 아무런 문제없이 토지거래가 이뤄지고 소유권 이전이 된다.
따라서 건축설계 및 건축허가를 신청해서 주택을 짓고 일반 주택건축과 같은 순서를 밟겠지만 여기서의 문제점은 이런 택지들의 가격과 위치는 전원생활을 원하는 사람들의 마음에 들지 않는다는 것이다.
택지개발업자에 의해 이미 개발된 땅을 사지 않는다면 대개의 경우 준농림지 농지나 임야를 직접 구입하여 개발해야 한다. 이렇게 준농림지를 구입한다면 맨 처음 부딪히게 되는 것이 토지거래허가 구역이다.
현재는 몇몇 지역을 제외한 대도시 근교는 거의 모두 허가구역으로 묶여있다. 현행법상 준농림지를 구입해 소유권을 이전하려고 하면 농지취득자격증명 및 토지거래허가를 받아야 하지만 이 경우도 순수하게 농사를 지을 목적이라야 한다. 만약 취득농지에 주택을 짓고 살려면 다시 농지전용허가를 받아야 한다.
전원주택 사업자들이 개발하는 택지의 경우 준농림지를 구입하였다 해도 원래의 지주로 부터 토지사용승낙서를 받은 후 앞으로 그 부지에 주택단지를 조성하겠다는 사업계획서와 구입한 부지의 산림훼손정도를 보여주는 임야의 실측도 및 벌채구역도 등을 같이 첨부해서 시청,군청 산림과에 산림훼손신청을 한다.
산림훼손 형질변경허가를 받으면 그 필지에 토목공사 및 건축공사를 완료하고, 필지를 사업계획서 (토지이용계획서) 대로 분할시켜서 등기이전을 한다.
준농림지를 구입해서 동호인주택단지를 조성하려는 사람들은 꼭 알아야 할 몇 가지 사항들이 있는데 이중 특히 중요한 것이 진입로와 오,하수 처리부분이다.
만약에 부지에 접근하는 진입도로가 없으면 그 필지는 맹지로 분류돼 사업승인을 얻기 위해서는 현행도로(폭4m)에서 부지까지 최소 4m이상의 도로를 개설해야만 한다. 이렇게 도로를 개설할 경우 신설되는 도로는 다시 매입하든가 땅을 빌려서 사용할 수도 있다.
땅을 빌려 도로를 낼 경우 지주의 등기부등본과 도로사용동의서, 인감증명서를 함께 첨부해서 산림훼손신청을 해야만 한다. 이론상으로는 어려움이 별로 없는 것처럼 보이지만 실행에 있어서는 예상을 할 수 없는 비용과 시간이 소비된다.
만약 맹지를 싸게 사서 전원주택지를 개발하려고 한다는 소문이 그 지역에 퍼져 계획하고 있는 진입로 부분의 지주들이 자기 땅을 통과하지 않는 한 사업승인이 나지 않는다는 사실을 알게되면 도로사용동의를 안 해 주려고 하든가 아니면 터무니 없는 사용료를 요구하는 경우가 많다.
따라서 주택부지 구입시 특별한 노하우가 있지 않는한 지적도상 도로가 없는 맹지는 피하는 것이 좋다. 물론 그 지역주민들을 잘 알고 도로사용동의를 받아내는데 아무런 어려움이 없다거나 사용동의를 받는데 많은 비용을 들이지 않고 해결할 방법이 있다면 맹지를 구입하는 것이 적은 자본으로 넓은 면적을 구입하는 방법이 된다.
오,하수 처리 시설도 신경을 써야한다. 대부분의 시나 군은 오,하수에 대한 배수관을 부지에서부터 지하로 매설해서 지적상의 하천까지 연결하도록 요구하고 있다.
만약 구입하고자 하는 필지 주변에 시냇물이나 개울이 흐르고 있다면 이 경우 개울이나 시냇물이 지적도상에 구거나 하천인지를 명확히 확인해야 한다. 지적도상에는 하천이나 개울이 아닐 경우 지적상의 하천까지 오,하수라인을 연결하는 것은 상상치 못하는 예산이 들기 때문이다. 시군에 따라서는 구거에 오,하수라인을 연결하는 것을 허용하지 않고 하천까지 요구하는 경우도 많다.

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